Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (GCN) đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ ổn định mà không có một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại Điều 137 của Luật này, không thuộc trường hợp quy định tại Điều 139 (Giải quyết đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân SDĐ có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2014) và Điều 140 (Cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ được giao không đúng thẩm quyền) của Luật này được thực hiện theo quy định như sau:

Hộ gia đình, cá nhân SDĐ trước ngày 18/12/1980, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp GCN như sau: Khoản 5 Điều 141 quy định: UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện, tập quán tại địa phương quy định cụ thể hạn mức công nhận đất ở quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này đối với trường hợp SDĐ trước ngày 18/12/1980 và từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993;

Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở theo quy định tại khoản 5 Điều 141 của Luật này thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở và không phải nộp tiền SDĐ.

Trường hợp diện tích đất đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở quy định tại điểm này thì diện tích đất ở được công nhận theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống đó; người SDĐ phải nộp tiền SDĐ đối với diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở tại điểm này;

Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở quy định tại khoản 5 Điều 141 của Luật này thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất đó và không phải nộp tiền SDĐ;

Đối với thửa đất có sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã sử dụng; hình thức SDĐ được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền SDĐ, thời hạn SDĐ là ổn định lâu dài;

Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tại điểm a và điểm c khoản này thì được xác định theo hiện trạng SDĐ.

Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì được công nhận theo quy định tại điểm c khoản này.

Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp thì được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền SDĐ; nếu người SDĐ có nhu cầu công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp mà phù hợp với QHSDĐ cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được công nhận vào mục đích đó và phải nộp tiền SDĐ theo quy định của pháp luật.

Hộ gia đình, cá nhân SDĐ từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp GCN như sau:

Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 195 và khoản 2 Điều 196 của Luật này thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; trường hợp diện tích đất đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống đó;

Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 195 và khoản 2 Điều 196 của Luật này thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở;

Đối với thửa đất có sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều này;

Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tại điểm a và điểm c khoản này thì được xác định theo hiện trạng SDĐ.

Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp thì được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền SDĐ; nếu người SDĐ có nhu cầu công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp mà phù hợp với quy hoạch SDĐ cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được công nhận vào mục đích đó và phải nộp tiền SDĐ theo quy định của pháp luật;

Người SDĐ được cấp GCN quy định tại khoản này thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

Trường hợp thửa đất có nhiều hộ gia đình, cá nhân sử dụng chung thì hạn mức đất ở quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này được tính bằng tổng hạn mức đất ở của các hộ gia đình, cá nhân đó.

Trường hợp một hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhiều thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận đã SDĐ ổn định từ trước ngày 15/10/1993 thì hạn mức đất ở được xác định theo quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này đối với từng thửa đất đó;

Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được giao đất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1 Điều 118 của Luật này đã SDĐ ở, đất phi nông nghiệp trước ngày 01/7/2014 mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này, có đăng ký thường trú tại địa phương thuộc vùng có điều kiện KT-XH khó khăn, vùng có điều kiện KT-XH đặc biệt khó khăn, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp GCN và không phải nộp tiền SDĐ. Diện tích đất được xác định khi cấp GCN thực hiện theo quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này;

Hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp GCN theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền SDĐ đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp cho cá nhân quy định tại Điều 176 của Luật này; thời hạn SDĐ tính từ ngày được cấp GCN; diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có) phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước;

Việc áp dụng quy định về hạn mức đất ở của địa phương để xác định diện tích đất ở trong các trường hợp quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều này được thực hiện theo quy định của pháp luật tại thời điểm người SDĐ nộp hồ sơ để cấp GCN;

Hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ trong các trường hợp quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5 và 6 Điều này mà không đủ điều kiện được cấp GCN thì được tạm thời SDĐ theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định;

Nhà nước có trách nhiệm cấp GCN cho các trường hợp đã đăng ký và đủ điều kiện theo quy định tại Điều này;

Các quy định về việc cấp GCN cho đất không có giấy tờ nói trên chủ yếu nhằm giải quyết cho các trường hợp đất do cha ông để lại, đã được sử dụng lâu đời nhưng do các yếu tố khách quan như người dân thuộc địa bàn có điều kiện KT-XH khó khăn, do hiểu biết pháp luật còn hạn chế hoặc do không có nhu cầu chuyển nhượng đất nên không đi đăng ký để cấp GCN. Hơn hết, việc kéo dài thời gian được cấp GCN sẽ bảo đảm hài hòa quyền lợi cho người dân.

Bên cạnh đó, quy định mới này chỉ giải quyết cho các trường hợp không có vi phạm pháp luật về đất đai, và không thuộc trường hợp giao đất trái thẩm quyền. Do đó, sẽ không có sự hợp thức hóa cho các trường hợp sai phạm như việc người dân cố tình lấn chiếm đất. 

Dưới góc độ lý luận và thực tiễn, đây là một trong những điểm tích cực phù hợp, đáp ứng được yêu cầu chính đáng, quyền lợi của người dân hiện nay.

NGỌC YẾN
Nguồn: Tạp chí Tài nguyên và Môi trường số 7 năm 2024